В Беларуси до 1 апреля 2024 года заморозили базовую арендную величину и арендные ставки за пользование госимуществом — движимым и недвижимым. То есть этот показатель останется до этой даты на одном уровне — 16,9 рубля. Однако эксперты считают, что если бизнес адаптируется к «жизни без еврономинала», то мораторий могут сделать бессрочным. Но нынешнее решение несет ряд рисков для арендодателей, поэтому прогнозы неоднозначные, пишет ilex.by.
«Уже предпринимались попытки дедолларизации». Что произошло
С 23 сентября сумму арендной платы за пользование имуществом необходимо будет фиксировать в договорах только в белорусских рублях. Причем речь идет о любом имуществе. Начиная от офисных помещений и машино-мест и заканчивая автомобилями и строительной техникой.
Для арендодателей приостановлено действие именно тех законодательных норм, которые разрешали привязать в договоре оплату в белорусских рублях к курсу иностранной валюты. На договоры, по которым рассчитываться надо не белорусскими рублями, а долларами, евро или другой инвалютой, этот мораторий не распространяется.
Впрочем, на данный момент существует определенная правовая дискуссия, затрагивают ли изменения договоры лизинга. Эксперты рекомендуют дождаться официальных разъяснений регуляторов.
Пока же наиболее масштабным сектором, который затронули нововведения, является недвижимость, в первую очередь частный сектор. Если аренда государственной и «окологосударственной» недвижимости привязана в большей степени к белорусскому рублю (базовой арендной величине), то исторически ставки аренды частной недвижимости считались в евро или долларах. Правительство ввело мораторий на повышение базовой арендной величины, которая сейчас составляет 16,9 рубля, и соответственно на увеличение аренды за пользование государственным имуществом до 1 апреля 2024 года. Власти ожидают, что принятое решение позволит сохранить условия для стабильного функционирования субъектов хозяйствования.
Вопрос о переходе в отношениях по аренде частной недвижимости исключительно на белорусский рубль обсуждался много лет. Однако участники рынка негативно оценивали перспективы отказа от привязки к иностранной валюте в арендных отношениях.
— Даже не вдаваясь в плюсы/минусы, стоит отметить, что ставки аренды в евро — это своеобразное статус-кво на рынке. Законы и нормы, подходы и требования, ситуации менялись столь стремительно и часто, что еврономинал в арендных отношениях на коммерческом рынке был чуть ли не единственным долгосрочным показателем стабильности, — комментирует ilex партнер международной консалтинговой компании NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин. — Фактически сразу, как в 2002 году ввели в оборот наличный евро, в Беларуси ставки аренды начали исчисляться в «эквиваленте евро за квадратный метр по курсу Национального банка на день оплаты».
Андрей Алешкин отмечает, что за эти годы и в Беларуси, и в мире был и ряд кризисов.
— И евро то равнялся доллару, то стоил чуть ли не полтора доллара, то снова опускался вниз, что подвигало некоторых арендодателей переходить на ставки в долларах. То уже предпринимались попытки дедолларизации, которые в том числе касались и деевроизации коммерческого рынка аренды. Однако до настоящего времени еврономинал выжил и выстоял. А все только потому, что это был действительно удобный и всем понятный инструмент, использовать который было оптимальным вариантом обеим сторонам арендных отношений, — говорит Андрей Алешкин.
«К чему привязывать изменения, инфляции, девальвации?» Почему возникли вопросы и какие есть риски
Андрей Алешкин отмечает, что в сейчас нет больших валютных колебаний курса белорусского рубля, а вопрос, в какой валюте назначить ставку, остро не стоит.
— После первых эмоциональных реакций на новость об отвязки от «у.е.», уже после выходных арендодатели в основном остыли и начали просто продумывать механизм, как в ближайшее время поступить. Казалось бы, просто, а вот как сделать? Вот как закрепить на длительный период в договоре ставку, которая теперь звучит, как «десять евро плюс НДС»? Где гарантия, что на валютном рынке и дальше будут колебания в пределах «плюс-минус» 1,5−2%? Как пересматривать условия договора? К чему привязывать изменения, инфляции, девальвации? Много вопросов. Понятно, что они решаемые, но в любом случае, те сегменты недвижимости, которые, как правило, были завязаны на фиксированные ставки (офисы, склады) в чем-то и потеряют, и будут испытывать неудобства. Ритейлу будет несколько проще, поскольку там есть категория арендаторов, с которыми заключены договоры на процент от оборота или фикс+процент от оборота. В этом случае в отношениях контрагентов фактически ничего не меняется.
Эксперт также полагает, что арендодатели, которые имеет валютные кредиты, останутся в минусе.
— Раньше девелопер, имея кредит в валюте и выставляя ставку в той же валюте, фактически ничего не терял, все закладывалось в ставку и перекладывалось на арендатора. Также и банк не закладывал валютных рисков, зная, что клиент будет получать доход в валюте (в рублях по курсу, но не важно, главное эквивалент). Сейчас будут предусматривать валютные риски, которые лягут на заемщиков. Это осложнит возможность получить кредит, уменьшит размер доступного кредита. Однозначно усложнит возможность кредитоваться в зарубежных банках. До этого были случаи, когда крупные девелоперские проекты реализовались за счет кредитов зарубежных банков. Сейчас с этим у нас и так сложно, а будет фактически невозможно, — полагает Алешкин.
Что касается возможности перевести валютный кредит в белорусские рубли, то тут многое зависит от переговоров с банками, потому новое законодательство не обязывает кредитные учреждения к таким действиям. С другой стороны, надо понимать, говорит Алешкин, ставки по рублевым кредитам довольно высокие, мало кто имеет соответствующую рентабельность.
Какая есть альтернатива еврономиналу
Механизмы установления и пересмотра арендной платы могут быть разными. Но бизнес беспокоит, как сейчас сформировать ставку, чтобы обезопасить себя от скачков курсов валют.
В одной из юридических компаний рассказали ilex, что считают, что можно внести пункт в договор, который допускает пересмотр арендных ставок в зависимости от изменения курса доллара или евро.
— Корректировка ставок может проводиться в одностороннем или двустороннем порядке, путем подписания допсоглашений. Можно закрепить оговорку, что если курс доллара стал, например, выше или ниже 2,5 рублей, то арендодатель вправе в одностороннем порядке пересчитать стоимость аренды, скорректировав ее до уровня, который бы нивелировал возникшую разницу, — отмечают эксперты юридической компании.
Однако в таком случае договоры аренды станут менее стабильными, короче по срокам, что не всем участникам арендных отношений может понравиться.
В юридической компании также обращают внимание, что статья 298 Гражданского кодекса допускает привязку не только к курсу иностранной валюты, но и к условным денежным единицам.
Получается, что формально не запрещается использование иных условных единиц, например, стоимость валютной корзины. Правда, эксперты юридической компании признаются, что увязка с корзиной валют трудно реализуемая на практике, поскольку очень сложно все просчитать и прописать.
Что касается других вариантов, то можно предусмотреть регулярную индексацию ставок в соответствии с данными по официальной инфляции или привязку размера арендной платы к стоимости иных товаров (например, золота).
Наряду с этим части арендаторов подойдет возможность привязки размера арендной платы к определенному проценту от размера выручки. Такой подход уже сейчас применяют некоторые ритейлеры в торговых центрах.
— Допустимость многих способов должна быть подтверждена правоприменительной практикой, так как в любом случаях есть такие понятия как «притворная сделка» и т.д. В рассматриваемом случае существует тонкая грань между реальным намерением сторон и желанием сторон обойти вводимое ограничение, — отмечают юристы.
Эксперты считают, что стратегии пересмотра условий аренды могут быть различными и зависеть во многом от сегмента рынка. Так, в коммерческой недвижимости сложились как «рынки арендатора», так и «рынки арендодателя». Например, после ухода ряда ведущих ИТ- компаний выросла вакантность офисных площадей, поэтому тут свои условия в большей степени диктуют арендаторы. Однако там, где наблюдается дефицит предложения и высокий спрос, правила игры задает тот, кто сдает помещения. Поэтому сторонам приходится пренебрегать различными неудобствами и идти на уступки при заключении договоров аренды.
Участники рынка полагают, что тот факт, что запрет на привязку к курсам валют введен только до апреля 2024 года, позволяет утверждать, что все еще может вернуться на круги своя. Пока же арендодатели и арендаторы будут адаптироваться жить по новым правилам по формированию ставок аренды. Не исключено, что процесс пройдет успешно. Ведь в той же России ставки аренды давно установлены в российских рублях.
